తెలంగాణలో ఇండ్లు ప్లాట్లకు టైటిల్ గ్యారెంటీ స్కీమ్
హైదరాబాద్ మహానగరంతో పాటు తెలంగాణ రాష్ట్రవ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ రంగం అంటేనే ఒక అంతులేని ఆందోళన అనే పరిస్థితి నెలకొంది. సామాన్యుడు తన జీవితకాల కష్టార్జితంతో ఒక ప్లాట్ కొనుగోలు చేస్తే అది తనదా లేక మరొకరిదా అనే భయం ఎప్పుడూ వెంటాడుతూనే ఉంటుంది. ఈ అనిశ్చితికి తెరదించుతూ తెలంగాణ ప్రభుత్వం స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్స్ శాఖలో సమూల ప్రక్షాళనకు శ్రీకారం చుట్టింది. ఇన్నాళ్లూ కేవలం వ్యవసాయ భూములకు మాత్రమే పరిమితమైన పట్టాదారు పాసుపుస్తకాల తరహాలోనే ఇకపై ఇండ్లు మరియు ప్లాట్లకు కూడా పక్కాగా టైటిల్ డీడ్ ఇచ్చే దిశగా అడుగులు వేస్తోంది.
రిజిస్ట్రేషన్ వ్యవస్థలో వస్తున్న సమూల మార్పులు
ప్రస్తుత రిజిస్ట్రేషన్ విధానంలో ఉన్న లొసుగులే అవినీతికి మరియు అక్రమాలకు ప్రధాన కారణం అవుతున్నాయి. మనం చేసుకుంటున్న రిజిస్ట్రేషన్ అనేది కేవలం ఆస్తి బదలాయింపు ఒప్పందం మాత్రమే తప్ప అది సంపూర్ణ యాజమాన్య హక్కును చట్టపరంగా ధృవీకరించే టైటిల్ కాదన్నది చేదు నిజం. అయితే ఈ సమస్యను గుర్తించిన ప్రభుత్వం ఇకపై పట్టణ ప్రాంతాల్లోని ఆస్తులకు యాజమాన్య హక్కు పత్రం జారీ చేయాలని నిర్ణయించింది. ఈ కొత్త విధానం ద్వారా కొనుగోలుదారుడికి ఆస్తిపై పూర్తి భరోసా లభిస్తుంది. దీనివల్ల భవిష్యత్తులో వచ్చే న్యాయపరమైన చిక్కులు చాలా వరకు తగ్గుముఖం పడతాయి.
బ్లాక్ చైన్ టెక్నాలజీతో డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లకు చెక్
రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో అత్యంత ప్రమాదకరమైన సమస్య డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు. ఒకే ప్లాటును ఇద్దరు లేదా ముగ్గురికి అమ్మేసి మోసగించే ముఠాలు కోకొల్లలుగా ఉన్నాయి. ఈ మోసాలకు అడ్డుకట్ట వేసేందుకు ప్రభుత్వం బ్లాక్ చైన్ టెక్నాలజీని వినియోగలోకి తీసుకురానుంది. ఈ అత్యాధునిక సాంకేతికత ద్వారా ఆస్తి వివరాలు ఒక్కసారి సర్వర్లో నమోదైతే వాటిని మార్చడం ఎవరివల్లా కాదు. హ్యాకర్లు కానీ లేదా అవినీతి అధికారుల ప్రమేయంతో కానీ రికార్డులను ట్యాంపర్ చేసే అవకాశం ఇందులో అస్సలు ఉండదు. ఫలితంగా ఒకసారి రిజిస్టర్ అయిన ఆస్తిని మరొకరి పేరు మీద రిజిస్టర్ చేయడానికి సాఫ్ట్వేర్ అంగీకరించదు.
ప్రభుత్వ ఆస్తుల పరిరక్షణకు డిజిటల్ కంచె
ప్రభుత్వ భూములు మరియు చెరువులు అలాగే దేవాదాయ శాఖ మాన్యాలు కబ్జాకు గురవుతున్న ఘటనలు మనం నిత్యం చూస్తున్నాం. నిషేధిత జాబితాలో ఉన్న భూములను కూడా కొందరు అక్రమార్కులు రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకుంటున్నారు. అయితే తాజా ప్రతిపాదనల ప్రకారం నిషేధిత జాబితాలోని సర్వే నంబర్లను ఆటోమేటిక్గా లాక్ చేస్తారు. ఎవరైనా సబ్ రిజిస్ట్రార్ మ్యాన్యువల్ గా రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి ప్రయత్నించినా సిస్టమ్ ఒప్పుకోదు. తద్వారా సబ్ రిజిస్ట్రార్ల విచక్షణ అధికారాలకు కత్తెర పడుతుంది. ఇది ప్రభుత్వ ఆస్తులకు ఒక డిజిటల్ కంచెలా పనిచేస్తుంది.
సర్వే నంబర్ బ్లాక్ విధానంతో విస్తీర్ణం లెక్కలు
చాలా సందర్భాల్లో ఒక సర్వే నంబర్లో ఉన్న మొత్తం భూమి కంటే ఎక్కువ విస్తీర్ణం రిజిస్ట్రేషన్ జరుగుతోంది. ఉదాహరణకు ఒక సర్వే నంబర్లో పది ఎకరాల భూమి ఉంటే రికార్డుల్లో మాత్రం పన్నెండు ఎకరాల వరకు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగిన దాఖలాలు ఉన్నాయి. ఈ లోపాన్ని సరిదిద్దేందుకు సర్వే నంబర్ బ్లాక్ విధానాన్ని ప్రభుత్వం కఠినంగా అమలు చేయనుంది. ఈ విధానంలో ఆ సర్వే నంబర్లో ఎంత భూమి ఉంది మరియు ఇప్పటి వరకు ఎంత రిజిస్ట్రేషన్ అయింది అనే లెక్క సాఫ్ట్వేర్ వద్ద ఉంటుంది. ఒక్క గజం స్థలం ఎక్కువ రిజిస్టర్ చేయడానికి ప్రయత్నించినా ప్రక్రియ అక్కడికక్కడే ఆగిపోతుంది.
లేఅవుట్ మోసాలకు అడ్డుకట్ట వేసే కొత్త రూల్స్
రియల్ ఎస్టేట్ వెంచర్ల పేరుతో జరుగుతున్న మరో పెద్ద మోసం ఓపెన్ స్థలాల విక్రయం. లేఅవుట్ నిబంధనల ప్రకారం రోడ్లు మరియు పార్కులకు వదిలిన స్థలాలను కూడా కొందరు ప్లాట్లుగా మార్చి అమాయకులకు అంటగడుతున్నారు. వ్యవసాయ భూమిని నాలా కన్వర్షన్ చేసినప్పుడు కచ్చితంగా మౌలిక సదుపాయాలకు స్థలం వదలాల్సి ఉంటుంది. కానీ క్షేత్రస్థాయిలో ఇది అమలు కావడం లేదు. ఇకపై లేఅవుట్ లోని రోడ్లు మరియు పార్కులను ముందే డిక్లేర్ చేయాలి. ఆ వివరాలు ఆన్ లైన్ లో నమోదైన తర్వాతే ప్లాట్ల రిజిస్ట్రేషన్ కు అనుమతి ఇస్తారు. దీనివల్ల వెంచర్లలో ప్లాట్లు కొనేవారికి పూర్తి భద్రత ఉంటుంది.
పట్టణ ఆస్తులకు కూడా పట్టాదార్ పాసుపుస్తకాలు
గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో ధరణి పోర్టల్ ద్వారా పట్టాదార్ పాసుపుస్తకాలు జారీ చేస్తున్న విషయం మనకు తెలిసిందే. ఇదే తరహాలో పట్టణ ప్రాంతాల్లోని ఇండ్లు మరియు ఖాళీ స్థలాలకు కూడా అధికారికంగా టైటిల్ డీడ్ ఇవ్వాలని ప్రభుత్వం యోచిస్తోంది. ప్రస్తుతం మన దగ్గర ఉన్న సేల్ డీడ్ కేవలం అమ్మకం జరిగిందని చెప్పే సాక్ష్యం మాత్రమే. కానీ కొత్తగా వచ్చే టైటిల్ డీడ్ ఆస్తి ఎవరి పేరు మీద ఉంది మరియు ఎక్కడ ఉంది అనే విషయాలను స్పష్టంగా నిర్ధారిస్తుంది. ఇది భవిష్యత్తులో ఆస్తి తనఖా రుణాలు పొందడానికి లేదా ఆస్తి బదిలీకి తిరుగులేని డాక్యుమెంట్ గా మారుతుంది.
1983 నుంచి లింక్ డాక్యుమెంట్ల ఆన్ లైన్ నిఘా
WhatsApp Channel
ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే ముందు దాని చరిత్ర తెలుసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. ఈసీ లేదా ఎన్ కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్ ద్వారా మనం కొంత సమాచారం తెలుసుకుంటాం. కానీ ఇకపై 1983 నుంచి ఉన్న లింక్ డాక్యుమెంట్లన్నింటినీ ఆన్ లైన్ లో అనుసంధానం చేయనున్నారు. గత నలభై ఏళ్లుగా ఆ ఆస్తి ఎవరెవరి చేతులు మారింది అనే విషయం ఒక్క క్లిక్ తో తెలిసిపోతుంది. లింక్ డాక్యుమెంట్లు సరిగ్గా లేకపోతే లేదా మధ్యలో ఏదైనా లింక్ మిస్ అయితే రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ ముందుకు సాగదు. నకిలీ పత్రాలు సృష్టించి ఆస్తులు అమ్మే ముఠాల ఆటలు దీనితో సాగవు.
పాత రికార్డుల డిజిటలైజేషన్ ప్రక్రియ
ఈ సంస్కరణలు విజయవంతం కావాలంటే పాత రికార్డుల డిజిటలైజేషన్ చాలా కీలకం. సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాల్లో ఉన్న దశాబ్దాల నాటి రికార్డులను కంప్యూటరీకరించే పనిని వేగవంతం చేస్తున్నారు. ఆస్తి చరిత్ర మొత్తం కళ్ళకు కట్టినట్లు ఆన్ లైన్ లో కనిపించేలా ఏర్పాట్లు చేస్తున్నారు. దీనివల్ల టైటిల్ వెరిఫికేషన్ కోసం లాయర్ల చుట్టూ మరియు ఆఫీసుల చుట్టూ తిరిగే పని తప్పుతుంది. బ్యాంకులు కూడా రుణాలు మంజూరు చేసే సమయంలో ఈ డిజిటల్ రికార్డులను ప్రామాణికంగా తీసుకుంటాయి. కాబట్టి లోన్ ప్రాసెసింగ్ సమయం కూడా గణనీయంగా తగ్గుతుంది.
సివిల్ తగాదాలకు శాశ్వత పరిష్కారం
ప్రస్తుతం కోర్టుల్లో పెండింగ్ లో ఉన్న కేసుల్లో సగానికి పైగా భూ తగాదాలే ఉన్నాయి. ఒకే ఆస్తికి బహుళ యజమానులు ఉండటం వల్ల గొడవలు జరుగుతున్నాయి. కొన్నిసార్లు ఇవి శాంతిభద్రతల సమస్యలకు కూడా దారితీస్తున్నాయి. ప్రభుత్వం తీసుకువస్తున్న ఈ టైటిల్ గ్యారెంటీ విధానం వల్ల లిటిగేషన్లు భారీగా తగ్గే అవకాశం ఉంది. ఆస్తి హక్కుపై ప్రభుత్వమే గ్యారెంటీ ఇస్తుంది కాబట్టి ప్రైవేటు వ్యక్తుల మధ్య గొడవలకు ఆస్కారం ఉండదు. ఇది న్యాయ వ్యవస్థపై ఉన్న భారాన్ని కూడా తగ్గిస్తుంది. ప్రజలకు తమ ఆస్తుల భద్రతపై నమ్మకం కలుగుతుంది.
అవినీతికి చెక్ పెట్టే పారదర్శక వ్యవస్థ
సబ్ రిజిస్ట్రార్ ఆఫీసులు అంటేనే అవినీతికి చిరునామా అనే ముద్ర పడింది. అధికారుల విచక్షణాధికారాలే దీనికి ప్రధాన కారణం. డాక్యుమెంట్ రైటర్లు మరియు అధికారుల కుమ్మక్కుతో ప్రభుత్వ భూములు అన్యాక్రాంతం అవుతున్నాయి. అయితే టెక్నాలజీ ఆధారిత పారదర్శక వ్యవస్థలో మానవ ప్రమేయం చాలా వరకు తగ్గుతుంది. సాఫ్ట్వేర్ నిబంధనల ప్రకారం మాత్రమే పని జరుగుతుంది తప్ప అధికారుల ఇష్టాయిష్టాలతో పని ఉండదు. రిజిస్ట్రేషన్ స్లాట్ బుకింగ్ నుంచి డాక్యుమెంట్ జారీ వరకు అంతా ఆన్ లైన్ లోనే జరుగుతుంది కాబట్టి లంచాలకు ఆస్కారం ఉండదు.
కొనుగోలుదారులకు పెరగనున్న భద్రత
ఒక సామాన్యుడు ప్లాట్ కొనేటప్పుడు అనేక రకాల భయాలకు గురవుతాడు. ఈ కొత్త విధానం ఆ భయాలను పటాపంచలు చేస్తుంది. అమ్మే వ్యక్తి నిజమైన యజమానేనా కాదా అనే విషయం సాఫ్ట్వేర్ నిర్ధారిస్తుంది. అలాగే ఆ ప్లాట్ ప్రభుత్వ భూమిలో ఉందా లేదా అనే అనుమానం కూడా ఉండదు. లేఅవుట్ అనుమతులు ఉన్నాయా లేవా అనే విషయం కూడా స్పష్టంగా తెలుస్తుంది. మొత్తానికి కొనుగోలుదారుడు మోసపోయే అవకాశాలు దాదాపు శూన్యం అవుతాయి. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలో నమ్మకం పెరుగుతుంది. ఇది మార్కెట్ అభివృద్ధికి కూడా దోహదం చేస్తుంది.
ముగింపు మరియు భవిష్యత్ కార్యాచరణ
తెలంగాణ ప్రభుత్వం తీసుకున్న ఈ నిర్ణయం నిజంగా హర్షణీయం. స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్స్ శాఖలో ప్రక్షాళన అనేది ఎప్పటి నుంచో పెండింగ్ లో ఉన్న అంశం. ఈ కొత్త విధానం అమల్లోకి వస్తే రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ ముఖచిత్రం మారిపోతుంది. అయితే దీని అమలులో సాంకేతిక సమస్యలు తలెత్తకుండా పకడ్బందీ చర్యలు తీసుకోవాలి. పాత రికార్డుల స్కానింగ్ మరియు డాటా ఎంట్రీలో తప్పులు దొర్లకుండా జాగ్రత్త వహించాలి. ప్రజలకు మరియు రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులకు ఈ కొత్త విధానంపై పూర్తి అవగాహన కల్పించాలి. అప్పుడే ఈ సంస్కరణలు సత్ఫలితాలను ఇస్తాయి.
