కోకాపేట భూములు ఆకాశాన్ని తాకుతున్న వైనం మరియు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ భవిష్యత్తు
హైదరాబాద్ మహానగరం విశ్వనగరంగా రూపాంతరం చెందుతున్న క్రమంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం సరికొత్త రికార్డులను సృష్టిస్తోంది. ముఖ్యంగా ఐటీ కారిడార్కు ఆనుకుని ఉన్న కోకాపేట ప్రాంతం ఇప్పుడు బంగారు గనిలా మారింది. హెచ్ఎండీఏ నిర్వహించిన తాజా ఈ-వేలంలో ఎకరం ధర ఏకంగా రూ.137 కోట్లు పలికిందంటే అక్కడి భూమి విలువ ఏ స్థాయిలో ఉందో మనం అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఇది కేవలం భూమి అమ్మకం మాత్రమే కాదు, భవిష్యత్తులో హైదరాబాద్ వెస్ట్ జోన్ ఏ దిశగా ప్రయాణించబోతుందో చెప్పే ఒక సూచిక. అసలు ఇంత ధర ఎందుకు పలుకుతోంది? దీని వెనుక ఉన్న అసలు కారణాలు ఏమిటి? ఈ ధరల ప్రభావం సామాన్య ప్రజలపై ఎలా ఉంటుంది? అనే విషయాలను లోతుగా పరిశీలిద్దాం.
ఈ వేలం ద్వారా ప్రభుత్వానికి భారీ ఆదాయం సమకూరినప్పటికీ, దీని పర్యవసానాలు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ మీద దీర్ఘకాలికంగా ఉంటాయి. పెట్టుబడిదారుల నమ్మకం ఒకవైపు ఉంటే, ఆకాశాన్ని తాకుతున్న ధరలు మధ్యతరగతి ప్రజల సొంతింటి కలను మరింత దూరం చేస్తున్నాయనే ఆందోళన కూడా ఉంది.
నియోపోలిస్ లేఔట్ ప్రత్యేకత మరియు మౌలిక వసతుల ప్రభావం
కోకాపేటలోని నియోపోలిస్ లేఔట్ సాధారణ వెంచర్ కాదు. ఇది అంతర్జాతీయ ప్రమాణాలతో రూపొందించిన ఒక అత్యాధునిక నగరం లాంటిది. ఇక్కడ ప్రభుత్వం కల్పించిన మౌలిక వసతులు పెట్టుబడిదారులను విశేషంగా ఆకర్షిస్తున్నాయి. 100 అడుగుల వెడల్పాటి రోడ్లు, అండర్ గ్రౌండ్ డ్రైనేజీ వ్యవస్థ, మరియు 24 గంటల విద్యుత్ సరఫరా వంటి సౌకర్యాలు దీనికి ప్రధాన బలం. అంతేకాక ఈ ప్రాంతం ఔటర్ రింగ్ రోడ్డుకు అత్యంత సమీపంలో ఉండటం వల్ల రవాణా పరంగా ఎంతో అనుకూలంగా ఉంది.
అందువల్ల బడా నిర్మాణ సంస్థలు ఇక్కడ పెట్టుబడులు పెట్టడానికి వెనకాడటం లేదు. ఐటీ కంపెనీల కార్యాలయాలు, అంతర్జాతీయ పాఠశాలలు, ఆసుపత్రులు అన్నీ ఈ ప్రాంతానికి చేరువలో ఉండటం వల్ల దీనిని ఒక హాట్ కేక్లా చూస్తున్నారు. అయితే ఈ మౌలిక వసతుల కల్పన వెనుక ప్రభుత్వ ముందుచూపును మనం మెచ్చుకోవాలి. ఒక బంజరు భూమిని అంతర్జాతీయ స్థాయి హబ్గా మార్చడంలో హెచ్ఎండీఏ ప్రణాళికాబద్ధమైన కృషి స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది.
అన్ లిమిటెడ్ ఎఫ్ఎస్ఐ విధానం పెట్టుబడిదారులకు స్వర్గధామం
ఈ రికార్డు స్థాయి ధరలకు ప్రధాన కారణం ‘అన్లిమిటెడ్ ఎఫ్ఎస్ఐ’ (Unlimited FSI). సాధారణంగా నగరంలోని ఇతర ప్రాంతాల్లో భవన నిర్మాణాలకు ఎత్తుపై ఆంక్షలు ఉంటాయి. కానీ నియోపోలిస్ లేఔట్లో మాత్రం డెవలపర్లు ఎంత ఎత్తులోనైనా భవనాలను నిర్మించుకునే వెసులుబాటు ఉంది. దీనివల్ల తక్కువ స్థలంలో ఎక్కువ విస్తీర్ణాన్ని (Built-up Area) నిర్మించుకునే అవకాశం కలుగుతుంది.
కాబట్టి బిల్డర్లు ఎకరం భూమికి రూ.137 కోట్లు వెచ్చించినా, ఆకాశహర్మ్యాలను నిర్మించడం ద్వారా ఆ పెట్టుబడిని సులభంగా రాబట్టుకోగలమని భావిస్తున్నారు. ఉదాహరణకు ఒక ఎకరంలో 50 అంతస్తుల భవనాన్ని నిర్మించగలిగితే, ఒక్కో ఫ్లాట్ ధరను పెంచడం ద్వారా లాభాలను ఆర్జించవచ్చు. ఈ వెసులుబాటే కోకాపేటను దేశంలోనే అత్యంత ఖరీదైన ప్రాంతాలలో ఒకటిగా నిలిపింది. ఫలితంగా ముంబై, ఢిల్లీ వంటి నగరాల రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్తో హైదరాబాద్ పోటీ పడే స్థాయికి చేరుకుంది.
రికార్డు స్థాయి ధరలు ప్రభుత్వ ఖజానాకు ఊరట
ఈ వేలం ద్వారా హెచ్ఎండీఏ ఖజానాకు భారీగా నిధులు సమకూరాయి. కేవలం రెండు ప్లాట్ల (సుమారు 10 ఎకరాలు) అమ్మకం ద్వారా రూ.1,356 కోట్ల ఆదాయం రావడం మామూలు విషయం కాదు. గతంతో పోలిస్తే ఇది చాలా పెద్ద మొత్తం. 2023లో జరిగిన వేలంలో సగటున ఎకరం ధర రూ.73 కోట్లు ఉండగా, ఇప్పుడు అది 87 శాతం పెరిగి రూ.137 కోట్లకు చేరుకుంది.
దీనితో పాటు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం అమలు చేస్తున్న అనేక సంక్షేమ పథకాలకు, ఇతర అభివృద్ధి పనులకు ఈ నిధులు ఎంతగానో ఉపయోగపడతాయి. ఆర్థిక ఇబ్బందుల్లో ఉన్న ప్రభుత్వానికి ఇలాంటి వేలం పాటలు ఒక ఆక్సిజన్లా పనిచేస్తాయి. అయితే ప్రభుత్వం కేవలం భూముల అమ్మకంపైనే ఆధారపడకుండా, ఇతర ఆదాయ వనరులను కూడా పెంచుకోవాల్సిన అవసరం ఉంది. కేవలం భూమిని అమ్మి సంపదను సృష్టించడం అనేది దీర్ఘకాలిక ఆర్థిక విధానం కాకూడదు.
ఇతర ప్రాంతాల్లో వేలం వైఫల్యం మరియు విశ్లేషణ
ఇక్కడ గమనించాల్సిన మరో ఆసక్తికరమైన విషయం ఏమిటంటే, కోకాపేటలో రికార్డులు బద్దలవుతుంటే, తుర్కయంజాల్, మేడ్చల్ వంటి ఇతర ప్రాంతాల్లో జరిగిన వేలం పాటలకు ఆశించిన స్పందన రాలేదు. దీనికి ప్రధాన కారణం ఆయా ప్రాంతాల్లో ఉన్న మౌలిక వసతుల లేమి మరియు ఐటీ కారిడార్కు ఉన్న దూరం.
ముఖ్యంగా పశ్చిమ హైదరాబాద్ (West Hyderabad) వైపు ఉన్న ఆకర్షణ, తూర్పు లేదా ఉత్తర హైదరాబాద్ వైపు లేదనేది వాస్తవం. పెట్టుబడిదారులు ఎప్పుడూ కూడా అభివృద్ధి ఎక్కడ వేగంగా ఉందో అక్కడే వాలిపోతారు. ఐటీ కంపెనీలన్నీ గచ్చిబౌలి, హైటెక్ సిటీ, కోకాపేట చుట్టూ కేంద్రీకృతం కావడం వల్ల, మిగిలిన ప్రాంతాలు వెనుకబడిపోతున్నాయి. ఈ ప్రాంతీయ అసమానతలను తగ్గించడానికి ప్రభుత్వం ప్రత్యేక చర్యలు తీసుకోవాలి. లేకపోతే నగరం ఒకే వైపు విస్తరించి, ట్రాఫిక్ మరియు ఇతర సమస్యలకు దారితీసే ప్రమాదం ఉంది.
మధ్యతరగతి ప్రజలపై పరోక్ష ప్రభావం
కోకాపేటలో ఎకరం 137 కోట్లు పలికితే, సామాన్యుడికి నష్టం ఏమిటి అనే ప్రశ్న రావచ్చు. కానీ దీని ప్రభావం చైన్ రియాక్షన్లా ఉంటుంది. భూమి ధర పెరిగినప్పుడు, అక్కడ నిర్మించే అపార్ట్మెంట్ల ధరలు కూడా సామాన్యుడికి అందనంత ఎత్తుకు వెళ్తాయి. ఇప్పుడు కోకాపేటలో ఒక డబుల్ బెడ్ రూమ్ ఫ్లాట్ కొనాలంటే కనీసం రూ.2 నుండి 3 కోట్లు వెచ్చించాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడుతుంది.
WhatsApp Channel
అంతేకాక ఈ ప్రాంతంలో పెరిగిన ధరల ప్రభావం చుట్టుపక్కల ఉన్న నార్సింగి, మణికొండ, తెల్లాపూర్ వంటి ప్రాంతాలపై కూడా పడుతుంది. భూమి యజమానులు తమ స్థలాలకు కూడా అదే రేటును డిమాండ్ చేయడం మొదలుపెడతారు. దాంతో మధ్యతరగతి ఉద్యోగి సొంతింటి కల కేవలం కలగానే మిగిలిపోయే ప్రమాదం ఉంది. అద్దెలు కూడా విపరీతంగా పెరిగిపోయే అవకాశం ఉంది. ఇది నగర జీవన వ్యయాన్ని (Cost of Living) పెంచేస్తుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్ లేదా బుడగ
ప్రస్తుతం నడుస్తున్న ఈ ట్రెండ్ చూస్తుంటే ఇది నిజమైన అభివృద్ధా లేక రియల్ ఎస్టేట్ బుడగా అనే అనుమానం కలుగుతుంది. ఆర్థిక మాంద్యం భయాలు ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఉన్నా, హైదరాబాద్లో మాత్రం భూముల ధరలు పెరుగుతూనే ఉన్నాయి. ఇది పెట్టుబడిదారుల నమ్మకానికి నిదర్శనం.
మరోవైపు ఈ విపరీతమైన ధరల పెరుగుదల భవిష్యత్తులో మార్కెట్ కరెక్షన్కు దారితీయవచ్చు. ఒకవేళ ఐటీ రంగం కుదుపులకు లోనైతే, ఈ ఖరీదైన ప్రాజెక్టులు కొనేవారు లేక ఖాళీగా మిగిలిపోయే ప్రమాదం కూడా లేకపోలేదు. చైనా వంటి దేశాల్లో జరిగిన రియల్ ఎస్టేట్ సంక్షోభాలను మనం దృష్టిలో ఉంచుకోవాలి. మితిమీరిన స్పెక్యులేషన్ ఎప్పుడూ ప్రమాదకరమే. కాబట్టి పెట్టుబడిదారులు ఆచితూచి అడుగువేయడం మంచిది.
ప్రభుత్వ బాధ్యత మరియు సమతుల్య అభివృద్ధి
ప్రభుత్వం భూములను అమ్మి సొమ్ము చేసుకోవడం తప్పు కాదు, కానీ ఆ వచ్చిన సొమ్మును మళ్ళీ మౌలిక వసతుల కల్పనకే ఖర్చు చేయాలి. ముఖ్యంగా వెనుకబడిన ప్రాంతాల్లో ఐటీ పార్కులు, పారిశ్రామిక వాడలను అభివృద్ధి చేయడం ద్వారా నగర విస్తరణను వికేంద్రీకరించాలి.
అలాగే కేవలం లగ్జరీ హౌసింగ్ మీదే కాకుండా, అఫార్డబుల్ హౌసింగ్ (Affordable Housing) మీద కూడా దృష్టి సారించాలి. సామాన్యులకు అందుబాటులో ఉండేలా గృహ నిర్మాణ పథకాలను ప్రోత్సహించాలి. లేకపోతే హైదరాబాద్ కేవలం ధనవంతుల నగరంగా మారిపోయే ప్రమాదం ఉంది. రవాణా వ్యవస్థను మెరుగుపరచడం, ట్రాఫిక్ సమస్యలను పరిష్కరించడం, కాలుష్యాన్ని తగ్గించడం వంటి అంశాలపై వచ్చిన ఆదాయాన్ని వెచ్చించాలి.మొత్తానికి కోకాపేట భూముల వేలం హైదరాబాద్ బ్రాండ్ ఇమేజ్ను ప్రపంచ స్థాయిలో నిలబెట్టింది. కానీ నాణేనికి రెండో వైపు ఉన్న సవాళ్లను మనం విస్మరించకూడదు. ఎకరం 137 కోట్లు అనేది అభివృద్ధికి సూచికే అయినా, అది అసమానతలకు అద్దం పడుతోంది.
చివరగా నా విశ్లేషణ ప్రకారం, ఈ దూకుడు ఇలాగే కొనసాగితే వచ్చే ఐదేళ్లలో హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ ముంబైని మించిపోతుంది. అయితే అది ఆరోగ్యకరమైన అభివృద్ధా కాదా అనేది కాలమే నిర్ణయిస్తుంది. ప్రభుత్వం, డెవలపర్లు మరియు ప్రజలు సమన్వయంతో ముందుకు సాగితేనే విశ్వనగర స్వప్నం సాకారమవుతుంది. సామాన్యుడిని దృష్టిలో పెట్టుకుని పాలసీలు రూపొందించినప్పుడే నిజమైన ప్రగతి సాధ్యం.